镇海首推房产项目批后 BIA 联合监控 确保楼市资金安全运行

镇海区行政审批管理办公室 黄艳艳

随着土地交易楼面地价渐现走高态势，诸多开发房产项目平地而起，房产交易风险逐步增大。为有力维护业主利益、规避房产预售后的交易风险，保障工程链条顺利开工建设、推动房地产交易市场平衡健康发展，镇海区建交、发改、监管银行联合推出《镇海区房地产开发项目BIA联合监管实施方案》（以下简称《联合监管实施方案》）（B-before事前监控，I-is being事中监控，A-after事后监控），以期防止开发商出现资金抽逃、挪用等情况，从源头上防范新的房产交易、交付遗留问题产生。

一、部门银行批后分段监控，确保资金合理走向

事前(Before)：

房地产开发企业向发改部门申办《企业投资项目备案》时，项目投资总额应按照科学合理的工程建设及融资成本确定，以保证商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130% 纳入监管。发改部门及时对房地产企业申报的概算总投资进行审核并备案，一方面防止部分开发商以刻意低于市场价格来规避后续建设部门的资金监管，另一方面更好地避免其在项目实施过程中向统计部门瞒报、漏报投资金额。

事中(Is being)：

三份书面告知书，分别是《房产公司预售资金收缴、使用须知》、《监管银行履行预售资金监管须知》、《告业主书》，以书面形式告知房产公司应依规使用专用存款账户资金；监管银行应依法履行资金监管责任；明晰购房者享有的权益，提醒业主将购房款打到预售资金监管专户，并在签订合同时仔细了解关键条款，避免后续利益受损。

监管银行向房地产企业发放资金账户账号，并签订《浙江省商品房预售资金监管协议书》，对所发放的账户承担预售资金收存及日常监督管理的职责。房地产企业向建交部门申请《商品房预售许可》后，监管银行应当向房地产企业出具经责任人和经办人签字的《监管银行履行预售资金监管须知》，明确监管银行的监管责任，对于房地产企业对资金使用过程中出现的违规行为及时向建交部门反映。

事后（After）：

房产公司取得预售许可后，建交部门即开启与银行的互动通道，要求房产公司及时报送工程形象进度、资金收缴和支出清册，对企业预售资金使用情况进行检查，一旦发生预售资金挪用等问题，将采取约谈甚至停止网签等形式立即停止该项目的销售，并责令其限期整改。同时，其违规行为将被列入企业征信档案及人民银行的企业征信系统。如监管银行未按要求受理、审核房地产企业使用商品房预售资金的申请，且未在相应环节起到有效监管的，则三年内不得在本行政区域内承担商品房预售资金的监管。

二、三位五环同步实施，实现预售资金集中监管

《联合监管实施方案》涉及建交、发改、监管银行、监理单位及房地产开发企业五方主体，由各方共同配合实施。监管内容涉及发改部门企业投资项目备案和建交部门商品房预售许可等行政职责，由监管银行依法履行资金监管义务，要求房地产开发企业依法予以配合进行。这一模式改变了过去商品房预售资金的分散监管状态，实行“政府+银行+监理”的三位五环监管模式，更大程度上实现了精准监控。

三、积极推进成效初显，确保房产市场平稳发展

联合监管方案的实施加强了建交部门、发改部门的行政许可力度，联合监管银行依法履行资金监管责任，敦促房地产开发企业依法依规进行项目开发，有效确保了预售资金的安全，为我区房地产开发项目的顺利进行奠定了重要的制度基础。方案实施以来，共发放2个预售许可证，分别为宁波御城置业有限公司开发的恒大山水城·明苑四期和宁波凯龙置业有限公司开发的红星都会广场五期。涉及套数601套，总面积为63427.24平方米，银行资金监管金额为26604.65万元。近日，区内一楼盘因违规操作预售资金、规避监管而被相应行业监管部门作出停盘的行政处罚。下步，各部门将以区级文件的形式将制度固定下来，以更好地保证房地产市场的平稳健康发展。

来源：《浙江省招标投标协会会刊》总第37期